Que devient le bail commercial lorsque le locataire est en procédure collective ?

Vérifié le 28 septembre 2022 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)

À l'ouverture d'une procédure collective, le bail commercial se poursuit en principe automatiquement. Cependant, après examen de la situation du locataire, l'administrateur judiciaire ou le liquidateur prend une décision : il peut décider de poursuivre le bail, de le résilier ou de le céder. Dans certains cas, le bailleur peut lui-même décider de résilier le bail commercial.

Les procédures de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire du locataire n'entrainent pas la résiliation automatique du bail commercial. Il est d'ailleurs interdit de prévoir dans le contrat de bail que l'ouverture d'une procédure collective du locataire entraînera la résiliation du bail.

La décision de poursuivre le bail doit ensuite être prise par l'une des personnes suivantes :

Administrateur judiciaire en cas de redressement judiciaire ou de sauvegarde
Liquidateur en cas de liquidation judiciaire.

Cette décision s'impose au bailleur. Il ne peut pas s'y opposer même si le locataire a des arriérés de loyers à la date d'ouverture de la procédure.

Lorsque l'entreprise n'a pas les fonds suffisants pour payer le loyer, la décision de résilier le bail commercial peut être prise par l'une des personnes suivantes :

Administrateur judiciaire en cas de redressement judiciaire ou de sauvegarde
Liquidateur en cas de liquidation judiciaire.

Le bailleur peut également décider de résilier le bail dans certains cas. La situation dépend de la procédure collective ouverte.

- Lorsque l'entreprise n'a pas les fonds nécessaires pour le paiement des loyers, l'administrateur judiciaire doit résilier le bail. L'administrateur peut aussi décider de résilier le bail même si les loyers peuvent être payés.
  Le bail commercial est résilié le jour où le bailleur est informé de la décision de l'administrateur de ne pas poursuivre le bail commercial.
  Lorsqu'il n'y pas d'administrateur judiciaire, le locataire peut également demander la résiliation du bail sur avis conforme du mandataire judiciaire.
- Après l'ouverture de la procédure collective, le bailleur peut exiger la résiliation du bail lorsque le locataire ne paye pas ses loyers et ses charges.
  Il doit pour cela en faire la demande au tribunal judiciaire.
  Il doit attendre un délai de 3 mois après l'ouverture de la procédure collective pour demander cette résiliation.
  
  Où s’adresser ?
  
  Tribunal judiciaire
  
  Attention :
  
  Pour obtenir le règlement des loyers impayés avant l'ouverture de la procédure collective, le bailleur doit effectuer une déclaration de créances dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au Bodacc.
- Après l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, le liquidateur judiciaire peut, à tout moment, décider de résilier le bail commercial.
  Le bail est alors résilié le jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas poursuivre le bail commercial.
- Après l'ouverture de la procédure collective, le bailleur peut exiger la résiliation du bail lorsque le locataire ne paye pas ses loyers et ses charges.
  Il doit pour cela en faire la demande au tribunal judiciaire.
  Il doit attendre un délai de 3 mois après l'ouverture de la procédure collective pour demander cette résiliation.
  
  Où s’adresser ?
  
  Tribunal judiciaire
  
  Le bailleur peut également demander la résiliation du bail, pour des motifs antérieurs au jugement d'ouverture de la procédure, (comme un défaut d'entretien des lieux loués). Il doit agir en justice dans les 3 mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire.
  
  Attention :
  
  pour des loyers impayés avant l'ouverture de la procédure collective, le bailleur doit effectuer une déclaration de créances dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au Bodacc.

Le bail commercial peut être cédé dans le cadre de la cession totale ou partielle de l'entreprise du locataire.
Dans ce cas, l'acceptation de l'acquéreur du fonds de commerce par le bailleur (c'est-à-dire l'agrément du bailleur) n'est pas nécessaire. Le bail commercial ne peut pas prévoir que l'accord du bailleur sur le nouveau locataire est nécessaire.
La procédure de liquidation peut entrainer la cession totale ou partielle de l'entreprise. Le bail commercial peut alors être inclus dans cette cession.
Le liquidateur peut aussi céder le bail de manière isolée, indépendamment du reste de l'entreprise.
Dans ce cas, l'agrément (c'est-dire l'accord) du bailleur est nécessaire.
Le droit de préemption de la commune doit également être respecté. Avant de vendre un fonds de commerce ou de céder un bail commercial situé dans un périmètre de sauvegarde du commerce, le vendeur doit faire une déclaration à la commune concernée. Celle-ci a alors la possibilité d'acheter le fonds de commerce ou de reprendre le bail commercial en priorité pour le revendre à un commerçant ou un artisan.

Code de commerce : articles L622-13 à L622-16

Résiliation du bail commercial en cas de procédure collective

Règlement local de publicité (RLP)

Les supports publicitaires qui comprennent les dispositifs publicitaires, les préenseignes et enseignes, conduisent par leur prolifération à une dégradation de la qualité paysagère. Leur grand nombre rend souvent difficile la lecture des messages.
Leur présence n’est pas toujours compatible avec les actions engagées de valorisation de l’espace public et du tissu urbain en général.

C’est à ce titre que la Commune a dés 1992 établit un règlement spécifique. L’objectif étant de protéger, en limitant le nombre de dispositifs publicitaires dans 3 zones stratégiques de la Commune :

Le centre ville : l’architecture de qualité des constructions doit être mise en valeur et ne pas être cachée par des dispositifs publicitaires.
→ Choix retenu : les dispositifs publicitaires scellés au sol sont interdits dans cette zone.
Les rives de la Moselle et du canal des Grands Moulins : la qualité environnementale des rives doit être préservée.
→ Choix retenu : les dispositifs scellés au sol sont interdits lorsqu’ils sont visibles depuis la rive opposée ou lorsqu’ils cachent la Moselle ou le canal des Grands Moulins.
Les entrées de Ville : lieux privilégiés pour l’implantation des dispositifs publicitaires, ces secteurs qui ont une importance dans le paysage urbain sont à valoriser et ne doivent pas être défigurés par une publicité foisonnante et anarchique.
→ Choix retenu : une distance de 50 mètres est imposée en bordure de ces axes entre deux dispositifs publicitaires scellés au sol.

En 2003, la Commune a souhaité compléter son règlement par des prescriptions pour les enseignes du centre ville. Ainsi les caissons lumineux et les journaux lumineux à défilement sont interdits.

Ce règlement local cherche donc à diminuer l’impact de la publicité dans ces zones et à maîtriser les dimensions et la qualité des enseignes. Les nouvelles orientations prises par l’État dans le cadre du Grenelle de l’Environnement incitent aujourd’hui à se réinterroger sur le règlement local de publicité.

Les nouvelles orientations prises par l’État dans le cadre du Grenelle de l’Environnement incitent aujourd’hui à se réinterroger sur le règlement local de publicité.

Sans remettre en cause le règlement local de publicité actuellement applicable, la Commune souhaite encore restreindre les possibilités d’implantation. Il est alors envisagé :

Pour le centre ville : le périmètre est légèrement étendu au niveau du quai Colonel Sérot
Pour les rives de la Moselle : la règle en vigueur s’appliquera au-delà de la passerelle des Grands Sables jusqu’à la limite « Sud » de la Commune dans le but de protéger les vues sur la Moselle dans ce secteur où elle est bien visible depuis les voies qui la longe.
Pour les entrées de Ville :
– La distance à respecter par rapport aux dispositifs scellés au sol existants est portée à 80 mètres.
– La liste des itinéraires est complété.

La qualité des matériaux, l’aspect esthétique et l’obligation d’un entretien régulier sont aussi à privilégier.