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Fiche pratique

Refus de renouvellement du bail commercial par le propriétaire

Vérifié le 01 janvier 2023 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)

Le propriétaire (appelé bailleur) qui refuse le renouvellement du contrat de bail commercial à l’échéance (c'est-à-dire après un délai de 9 ans) doit en principe verser une compensation financière au locataire. Cette somme d'argent est appelée indemnité d'éviction. Dans certains cas, il est dispensé du versement de cette indemnité.

Avec indemnité d'éviction
Sans indemnité d'éviction

Le propriétaire du bail commercial qui refuse le renouvellement du bail commercial doit en principe verser une indemnité d'éviction au locataire.

Il s'agit d'une compensation financière pour réparer le préjudice causé au locataire par l'absence de renouvellement de son bail.

Pour bénéficier de cette indemnité, le locataire doit remplir certaines conditions :

Il doit être immatriculé au RCS et au RNE

Il doit exploiter le fonds de commerce.

Cette indemnité est calculée en fonction de différents critères d'évaluation.

À noter

Le locataire peut renoncer au versement de l'indemnité d'éviction. Sa renonciation doit être claire et sans aucune ambiguïté.

Le locataire peut rester dans les lieux selon les conditions du contrat de bail expiré jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction par le propriétaire.

Le bail étant expiré, le locataire qui se maintient dans les lieux ne verse plus de loyer mais une indemnité d'occupation.

À partir du versement de l'indemnité d'éviction, le locataire a 3 mois pour libérer le local.

Une fois que le montant de l'indemnité d'éviction est fixé, le bailleur a un délai de 15 jours pour mettre en œuvre son droit de repentir.

Ce droit permet au bailleur de revenir sur sa décision et de proposer le renouvellement du bail à son locataire. Il échappe ainsi au versement de l'indemnité d'éviction.

Le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail commercial sans être obligé de verser une indemnité d'éviction au locataire dans les cas suivants :

Lorsque le bailleur reproche au locataire son comportement, il peut refuser le renouvellement du bail sans avoir à lui verser une indemnité d'éviction.

Pour cela, il doit justifier à son encontre de motifs graves et légitimes. Il s'agit par exemple des situations suivantes :

Non-paiement du loyer et des charges
Inexécution d'une des conditions du bail commercial, comme le changement de destination des locaux sans l'autorisation du bailleur
Attitude violente du locataire à l'égard du bailleur, des injures ou des propos diffamatoires
Cessation sans raison de l'exploitation du fonds par le locataire.

Pour refuser le refuser le renouvellement, le bailleur doit envoyer un congé par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) 6 mois avant l'expiration du bail commercial.

Ce congé indique le motif de refus de renouvellement du bail commercial. Le bailleur doit aussi mettre en demeure le locataire de réparer l'infraction . Si le locataire n'a pas mis fin à l'infraction qui lui est reprochée dans un délai d'1 mois, le bailleur peut alors refuser le renouvellement sans verser d'indemnité.

Le congé doit aussi indiquer que le locataire a un délai de 2 ans pour contester le refus du renouvellement du bail devant le tribunal judiciaire.

Où s’adresser ?

Tribunal judiciaire

Lorsque le propriétaire souhaite construire ou reconstruire l'immeuble existant, il peut refuser le renouvellement du bail commercial sans payer d'indemnité d'éviction . Pour cela, il doit offrir au locataire un local de remplacement correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent (c'est-à-dire un local neuf situé à proximité immédiate de l'actuel magasin).

Le bailleur n'a pas à verser au locataire une indemnité d'éviction. Il doit cependant payer une indemnité peu élevée (appelée indemnité restreinte) en compensation de la privation temporaire du fonds et des frais de déménagement et de réinstallation.

Pour refuser le renouvellement du bail, le bailleur doit délivrer un congé par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) 6 mois avant l'expiration du bail commercial.

Le congé doit aussi indiquer que le locataire a un délai de 2 ans pour contester le refus du renouvellement du bail devant le tribunal judiciaire.

Où s’adresser ?

Tribunal judiciaire

Attention :

Lorsque le bailleur n'offre pas de local de remplacement, il doit payer une indemnité d'éviction au locataire.

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial sans avoir à payer une indemnité d'éviction au locataire dans les cas suivants :

Lorsque l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli car il est en état d'insalubrité (un arrêté de traitement de l'insalubrité doit être délivré par le préfet).
Lorsque l'immeuble ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état (le caractère dangereux est prouvé par un rapport d'expertise ou un arrêté de mise en sécurité du maire ou du préfet de police pour Paris).

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail en envoyant un congé au locataire par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) 6 mois avant l'expiration du bail commercial.

Ce congé indique le motif de refus de renouvellement du bail commercial. Le bailleur doit aussi mettre en demeure le locataire de réparer l'infraction. Si le locataire n'a pas mis fin à l'infraction qui lui est reprochée dans un délai d'1 mois, le bailleur peut alors refuser le renouvellement sans verser d'indemnité.

Le congé doit aussi indiquer que le locataire a un délai de 2 ans pour contester le refus du renouvellement du bail devant le tribunal judiciaire.

Où s’adresser ?

Tribunal judiciaire

À savoir

Si le bailleur reconstruit un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a un droit de priorité (c'est-à-dire qu'il doit être choisi) pour louer dans ce nouvel immeuble reconstruit. Pour cela, le locataire doit prévenir le propriétaire, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR, de son intention d'utiliser cette priorité.

Lorsque le bailleur souhaite reprendre le local d'habitation accessoire au local commercial loué, il peut refuser le renouvellement du bail, uniquement sur la partie concernant les locaux d’habitation. Dans ce cas, il n'a pas à verser une indemnité d'éviction au locataire puisqu'il conserve la partie commerciale du local.

Le bailleur peut donc refuser le renouvellement si les 2 conditions suivantes sont réunies :

Il doit habiter lui-même le local d'habitation ou le faire occuper par un membre de sa famille (son conjoint, ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint).
Le bénéficiaire de la reprise ne doit pas disposer d'une habitation correspondant à ses besoins normaux (par exemple, local froid et humide)

Toutefois, cette reprise des locaux d'habitation est impossible dans les cas suivants :

Les locaux sont affectés à usage d'hôtel, d'enseignement, à usage hospitalier ou de location en meublé.
La privation de jouissance des locaux d'habitation empêche l'exploitation du fonds par le locataire.
Les locaux commerciaux et d'habitation forment un tout indivisible.

Attention :

Le bénéficiaire de la reprise doit occuper personnellement les lieux dans un délai de 6 mois à compter du départ du locataire et pendant une durée minimum de 6 ans. Si ce n'est pas le cas, le locataire évincé peut demander le versement d'une indemnité d'éviction.

Code de commerce : article L145-14

Indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement
Code de commerce : articles L145-14 à L145-30

Refus de renouvellement du bail commercial
Code de commerce : article L145-58

Droit de repentir du bailleur

Questions ? Réponses !

Comment est évaluée l'indemnité d'éviction d'un bail commercial ?

Règlement local de publicité (RLP)

Les supports publicitaires qui comprennent les dispositifs publicitaires, les préenseignes et enseignes, conduisent par leur prolifération à une dégradation de la qualité paysagère. Leur grand nombre rend souvent difficile la lecture des messages.
Leur présence n’est pas toujours compatible avec les actions engagées de valorisation de l’espace public et du tissu urbain en général.

C’est à ce titre que la Commune a dés 1992 établit un règlement spécifique. L’objectif étant de protéger, en limitant le nombre de dispositifs publicitaires dans 3 zones stratégiques de la Commune :

Le centre ville : l’architecture de qualité des constructions doit être mise en valeur et ne pas être cachée par des dispositifs publicitaires.
→ Choix retenu : les dispositifs publicitaires scellés au sol sont interdits dans cette zone.
Les rives de la Moselle et du canal des Grands Moulins : la qualité environnementale des rives doit être préservée.
→ Choix retenu : les dispositifs scellés au sol sont interdits lorsqu’ils sont visibles depuis la rive opposée ou lorsqu’ils cachent la Moselle ou le canal des Grands Moulins.
Les entrées de Ville : lieux privilégiés pour l’implantation des dispositifs publicitaires, ces secteurs qui ont une importance dans le paysage urbain sont à valoriser et ne doivent pas être défigurés par une publicité foisonnante et anarchique.
→ Choix retenu : une distance de 50 mètres est imposée en bordure de ces axes entre deux dispositifs publicitaires scellés au sol.

En 2003, la Commune a souhaité compléter son règlement par des prescriptions pour les enseignes du centre ville. Ainsi les caissons lumineux et les journaux lumineux à défilement sont interdits.

Ce règlement local cherche donc à diminuer l’impact de la publicité dans ces zones et à maîtriser les dimensions et la qualité des enseignes. Les nouvelles orientations prises par l’État dans le cadre du Grenelle de l’Environnement incitent aujourd’hui à se réinterroger sur le règlement local de publicité.

Les nouvelles orientations prises par l’État dans le cadre du Grenelle de l’Environnement incitent aujourd’hui à se réinterroger sur le règlement local de publicité.

Sans remettre en cause le règlement local de publicité actuellement applicable, la Commune souhaite encore restreindre les possibilités d’implantation. Il est alors envisagé :

Pour le centre ville : le périmètre est légèrement étendu au niveau du quai Colonel Sérot
Pour les rives de la Moselle : la règle en vigueur s’appliquera au-delà de la passerelle des Grands Sables jusqu’à la limite « Sud » de la Commune dans le but de protéger les vues sur la Moselle dans ce secteur où elle est bien visible depuis les voies qui la longe.
Pour les entrées de Ville :
– La distance à respecter par rapport aux dispositifs scellés au sol existants est portée à 80 mètres.
– La liste des itinéraires est complété.

La qualité des matériaux, l’aspect esthétique et l’obligation d’un entretien régulier sont aussi à privilégier.