Bail commercial : charges et dépenses du locataire et du bailleur

Vérifié le 03 octobre 2022 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre), Ministère chargé de l'économie

La répartition des charges entre le bailleur et le locataire est réglementée. Elle doit faire l'objet d'un inventaire précis lors de la signature du contrat de bail commercial. Le bailleur a aussi une obligation d'information envers le locataire concernant les travaux réalisés ou à réaliser.

La répartition des charges entre le bailleur et le locataire doit être indiquée dans un inventaire dès la signature du contrat de bail. On parle d'un inventaire précis et limitatif. Les charges sont classées dans cet inventaire en 5 catégories :

Charges au sens strict, c'est-à-dire les prestations offertes par le propriétaire
Réparations
Charges imposées par la réglementation
Entretien
Impôts et taxes locatives.

Dans un ensemble immobilier avec plusieurs locataires, le bail doit préciser la répartition des charges entre les différents locataires. Cette répartition des charges se fait au prorata des surfaces exploitées.

Le bailleur doit adresser au locataire, chaque année, un état récapitulatif de cet inventaire de charges incluant un décompte de régularisation, au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi. Dans les immeubles en copropriété, le délai est de 3 mois à partir de la présentation des comptes de copropriété sur l'exercice annuel.

À noter

L'inventaire porte sur des catégories de charges. Par conséquent, une charge nouvelle créée en cours de bail peut entrer dans l'une de ces 5 catégories définies.

La répartition des charges entre le bailleur et le locataire n'est pas libre en matière de bail commercial.

Les charges suivantes doivent toujours être payées par le bailleur :

Dépenses relatives aux grosses réparations touchant au bâtiment, tels que les murs de soutènement et de clôture, voûtes, digues, charpente et toiture (par exemple, remise en état d'un immeuble suite aux inondations, réfection de l'installation électrique, réparation d'une canalisation). Les honoraires concernant la réalisation de ces travaux sont aussi concernés.

Dépenses de travaux nécessaires en raison de la vétusté du bien ou de mise aux normes lorsqu'il s'agit de grosses réparations
Honoraires du bailleur concernant la gestion des loyers du local ou de l'immeuble
Impôts, taxes et redevances liés à la propriété des locaux : contribution économique territoriale (CFE et CVAE). La taxe foncière, la taxe de balayage, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe annuelle sur les bureaux en Ile de France sont normalement à la charge du propriétaire. Elles peuvent être mises à la charge du locataire si le bail le prévoit.
Dans un ensemble immobilier, charges, impôts, taxes, redevances et coût des travaux portant sur des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

Attention :

Lorsque le bail a été conclu ou renouvelé avant le 5 novembre 2014, le bailleur et le locataire décident librement de la répartition entre eux des charges, du coût des réparations et des taxes. En pratique, les grosses réparations sont souvent à la charge du propriétaire et les autres réparations à la charge du locataire.

Le locataire doit payer les dépenses d'entretien et les réparations courantes. Lorsque le bail le prévoit, il doit également payer certains impôts.

Dépenses toujours à la charge du locataire

Les dépenses d'entretien et de réparations courantes, dites dépenses locatives, sont à la charge du locataire.

Il s'agit des charges suivantes :

Dépenses courantes d'eau, de gaz et d'électricité
Dépenses d'entretien et de réparations courantes telles que les peintures, papiers peints, moquettes, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieurs
Dépenses d'équipement de la copropriété (ascenseur, entretien des parties communes)
Travaux d'embellissement dont le coût est plus important que les frais de remplacement de l'élément concerné

Dépenses pouvant être mises à la charge du locataire

Certains impôts peuvent être dus par le locataire lorsqu'une clause du bail commercial le prévoit. Si le bail n'indique rien, c'est donc le bailleur qui devra les payer.

Il s'agit des impôts suivants :

Taxe foncière et taxes additionnelles à la taxe foncière
Impôts, taxes et redevances liées à l'usage du local ou de l'immeuble
Impôts, taxes et redevances liées à un service dont le locataire bénéficie (taxe sur les ordures ménagères, la taxe de balayage, la taxe annuelle sur les bureaux en Ile de France)

Attention :

Le bailleur doit adresser au locataire les 2 documents suivants concernant les travaux :

État prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les 3 années suivantes avec un budget prévisionnel
État récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 années précédentes avec leur coût

Ces informations sont communiquées au locataire tous les 3 ans dans un délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale.

À la demande du locataire, le bailleur doit transmettre tout document justifiant le montant des travaux.

Dans le cas d'un ensemble immobilier avec plusieurs locataires (par exemple, un centre commercial), le bail commercial doit préciser la répartition du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble.

Code civil : article 606

Définition des grosses réparations
Code de commerce : articles L145-1 à L145-3

Bail commercial
Code de commerce : article L145-40-2

Inventaire précis et limitatif des charges
Code de commerce : articles R145-35 à R145-37

Charges locatives, impôts, taxes, redevances et travaux

Pour en savoir plus

Ce qui est négociable dans un bail commercial

Bpifrance Création

Règlement local de publicité (RLP)

Les supports publicitaires qui comprennent les dispositifs publicitaires, les préenseignes et enseignes, conduisent par leur prolifération à une dégradation de la qualité paysagère. Leur grand nombre rend souvent difficile la lecture des messages.
Leur présence n’est pas toujours compatible avec les actions engagées de valorisation de l’espace public et du tissu urbain en général.

C’est à ce titre que la Commune a dés 1992 établit un règlement spécifique. L’objectif étant de protéger, en limitant le nombre de dispositifs publicitaires dans 3 zones stratégiques de la Commune :

Le centre ville : l’architecture de qualité des constructions doit être mise en valeur et ne pas être cachée par des dispositifs publicitaires.
→ Choix retenu : les dispositifs publicitaires scellés au sol sont interdits dans cette zone.
Les rives de la Moselle et du canal des Grands Moulins : la qualité environnementale des rives doit être préservée.
→ Choix retenu : les dispositifs scellés au sol sont interdits lorsqu’ils sont visibles depuis la rive opposée ou lorsqu’ils cachent la Moselle ou le canal des Grands Moulins.
Les entrées de Ville : lieux privilégiés pour l’implantation des dispositifs publicitaires, ces secteurs qui ont une importance dans le paysage urbain sont à valoriser et ne doivent pas être défigurés par une publicité foisonnante et anarchique.
→ Choix retenu : une distance de 50 mètres est imposée en bordure de ces axes entre deux dispositifs publicitaires scellés au sol.

En 2003, la Commune a souhaité compléter son règlement par des prescriptions pour les enseignes du centre ville. Ainsi les caissons lumineux et les journaux lumineux à défilement sont interdits.

Ce règlement local cherche donc à diminuer l’impact de la publicité dans ces zones et à maîtriser les dimensions et la qualité des enseignes. Les nouvelles orientations prises par l’État dans le cadre du Grenelle de l’Environnement incitent aujourd’hui à se réinterroger sur le règlement local de publicité.

Les nouvelles orientations prises par l’État dans le cadre du Grenelle de l’Environnement incitent aujourd’hui à se réinterroger sur le règlement local de publicité.

Sans remettre en cause le règlement local de publicité actuellement applicable, la Commune souhaite encore restreindre les possibilités d’implantation. Il est alors envisagé :

Pour le centre ville : le périmètre est légèrement étendu au niveau du quai Colonel Sérot
Pour les rives de la Moselle : la règle en vigueur s’appliquera au-delà de la passerelle des Grands Sables jusqu’à la limite « Sud » de la Commune dans le but de protéger les vues sur la Moselle dans ce secteur où elle est bien visible depuis les voies qui la longe.
Pour les entrées de Ville :
– La distance à respecter par rapport aux dispositifs scellés au sol existants est portée à 80 mètres.
– La liste des itinéraires est complété.

La qualité des matériaux, l’aspect esthétique et l’obligation d’un entretien régulier sont aussi à privilégier.