Bail commercial et bail professionnel : quel indice de référence utiliser ?

Vérifié le 01 janvier 2023 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre), Ministère chargé de l'économie

L'indice de référence d'un bail commercial ou professionnel est un élément qui permet la révision du bail, dans le but d'augmenter ou de baisser le loyer.

Bail commercial
Bail professionnel

Indice des loyers commerciaux (ILC)

L'indice de référence est l'indice à partir duquel le locataire ou le bailleur peut réviser le montant du loyer.

Dans le cadre de la révision des loyers commerciaux, l'indice de référence utilisé est l'indice des loyers commerciaux (ILC).

L'ILC s'adresse aux locataires commerçants et artisans qui exercent une activité commerciale ou artisanale. Ils doivent être immatriculés au registre national des entreprises (RNE). Les commerçants sont également être immatriculés au RCS.

L'ILC ne peut pas être utilisé pour les contrats concernant les activités suivantes :

Industrielles (fabriques, usines)
Exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux
Exercées dans des plate-formes logistiques, comme les entrepôts.

L'indice des loyers commerciaux s'applique aux nouveaux baux commerciaux qui doivent être conclus ou à des baux en cours.

Plusieurs éléments sont pris en compte dans le calcul de l'ILC :

Indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, à 75 %
Indice du coût de la construction, à 25 %

Les indices sont calculés pour chaque trimestre et sont publiés par l'Insee.

Pour calculer l'indice des loyers commerciaux, le modèle de calcul est le suivant :

Nouveau loyer = Loyer actuel x (Nouvel ILC/ ILC du même trimestre de l'année précédente)

Indice des loyers des activités tertiaires autres que commerciales et artisanales (ILAT)

Pour la révision des baux commerciaux, il est également possible d'utiliser l'indice des loyers des activités tertiaires autres que commerciales et artisanales (ILAT).

Il concerne les activités suivantes :

Libérales et tertiaires (cabinets médicaux ou d'architecte, par exemple)
Location de bureaux (pour des activités ni commerciales, ni artisanales)
Entrepôts logistiques

Tout comme pour l'ILC, l'ILAT est publié pour chaque trimestre par l'Insee.

Pour son calcul, les éléments à prendre en compte sont les suivants :

Évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers sur tous les foyers, à hauteur de 50 %
Prix du coût de la construction à hauteur de 25 %
Produit intérieur brut (PIB) en valeur, à hauteur de 25 %

Le calcul de l'ILAT est le suivant :

Nouveau loyer = Loyer actuel x (nouvel indice de référence/indice de référence des loyers du même trimestre de l'année précédente)

Il est possible que le loyer soit ajusté automatiquement, à la hausse ou à la baisse, pour chaque période annuelle ou triennale.

L'ajustement du loyer se fait alors en fonction des variations de l'indice choisi, à la date anniversaire de la prise d'effet du bail sur la base de l'indice du même trimestre.

Toutefois, il faut que l'ajustement automatique du loyer soit prévu par une clause d'indexation (ou clause d'échelle mobile).

À noter

Depuis septembre 2014, l'ICC n'est plus un indice de référence du bail commercial. C'est l'activité concernée qui permet de déterminer si l'ILC ou l'ILAT peut servir d'indice de référence pour la révision des baux commerciaux.

Les conditions de renouvellement du bail professionnel sont librement fixées par le bailleur et le locataire.

Par conséquent, le bailleur et le locataire doivent indiquer dans le contrat l'indice de référence à appliquer lors de la révision.

L'indice choisi doit être en rapport avec l'activité de l'une des parties ou encore avec l'objet du contrat.

Le bailleur et le locataire peuvent convenir de réviser le loyer du bail professionnel soit selon l'indice du coût de la construction (ICC), soit selon l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

L'indice ne peut pas être fondé sur le niveau général des prix, le niveau général des salaires, ou bien le Smic.

Les éléments à prendre en compte pour le calcul de l'ILAT sont les suivants :

Évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers sur tous les foyers, à hauteur de 50 %
Prix du coût de la construction (ICC), à hauteur de 25 %
Produit intérieur brut (PIB) en valeur, à hauteur de 25 %

Selon l'indice choisi, le calcul est le suivant :

Nouveau loyer = Loyer actuel x (nouvel indice de référence/indice de référence des loyers du même trimestre de l'année précédente)

Pour les baux professionnels favorisant l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, l'ICC peut être utilisé comme indice de référence.

Si le bailleur et le locataire n'ont pas prévu de clause de révision, le montant du loyer reste le même pendant toute la durée du contrat.

En revanche, si le bail contient une clause de révision mais pas de date de révision, la date qui s'applique est celle de l'anniversaire de la conclusion du contrat de bail.

Et aussi

Bail commercial : fixer et réviser le loyer

Baux
Bail professionnel

Baux

Pour en savoir plus

Indices pour la révision des baux professionnels et commerciaux (ILC, Ilat)

Institut national de la statistique et des études économiques (Insee)
Comment évaluer un fonds de commerce ?

Chambre de commerce et d'industrie de Paris - Île-de-France
Indice des loyers commerciaux (ILC)

Institut national de la statistique et des études économiques (Insee)
Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)

Institut national de la statistique et des études économiques (Insee)
Indice du coût de la construction (ICC)

Institut national de la statistique et des études économiques (Insee)

Règlement local de publicité (RLP)

Les supports publicitaires qui comprennent les dispositifs publicitaires, les préenseignes et enseignes, conduisent par leur prolifération à une dégradation de la qualité paysagère. Leur grand nombre rend souvent difficile la lecture des messages.
Leur présence n’est pas toujours compatible avec les actions engagées de valorisation de l’espace public et du tissu urbain en général.

C’est à ce titre que la Commune a dés 1992 établit un règlement spécifique. L’objectif étant de protéger, en limitant le nombre de dispositifs publicitaires dans 3 zones stratégiques de la Commune :

Le centre ville : l’architecture de qualité des constructions doit être mise en valeur et ne pas être cachée par des dispositifs publicitaires.
→ Choix retenu : les dispositifs publicitaires scellés au sol sont interdits dans cette zone.
Les rives de la Moselle et du canal des Grands Moulins : la qualité environnementale des rives doit être préservée.
→ Choix retenu : les dispositifs scellés au sol sont interdits lorsqu’ils sont visibles depuis la rive opposée ou lorsqu’ils cachent la Moselle ou le canal des Grands Moulins.
Les entrées de Ville : lieux privilégiés pour l’implantation des dispositifs publicitaires, ces secteurs qui ont une importance dans le paysage urbain sont à valoriser et ne doivent pas être défigurés par une publicité foisonnante et anarchique.
→ Choix retenu : une distance de 50 mètres est imposée en bordure de ces axes entre deux dispositifs publicitaires scellés au sol.

En 2003, la Commune a souhaité compléter son règlement par des prescriptions pour les enseignes du centre ville. Ainsi les caissons lumineux et les journaux lumineux à défilement sont interdits.

Ce règlement local cherche donc à diminuer l’impact de la publicité dans ces zones et à maîtriser les dimensions et la qualité des enseignes. Les nouvelles orientations prises par l’État dans le cadre du Grenelle de l’Environnement incitent aujourd’hui à se réinterroger sur le règlement local de publicité.

Les nouvelles orientations prises par l’État dans le cadre du Grenelle de l’Environnement incitent aujourd’hui à se réinterroger sur le règlement local de publicité.

Sans remettre en cause le règlement local de publicité actuellement applicable, la Commune souhaite encore restreindre les possibilités d’implantation. Il est alors envisagé :

Pour le centre ville : le périmètre est légèrement étendu au niveau du quai Colonel Sérot
Pour les rives de la Moselle : la règle en vigueur s’appliquera au-delà de la passerelle des Grands Sables jusqu’à la limite « Sud » de la Commune dans le but de protéger les vues sur la Moselle dans ce secteur où elle est bien visible depuis les voies qui la longe.
Pour les entrées de Ville :
– La distance à respecter par rapport aux dispositifs scellés au sol existants est portée à 80 mètres.
– La liste des itinéraires est complété.

La qualité des matériaux, l’aspect esthétique et l’obligation d’un entretien régulier sont aussi à privilégier.